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房地产信托融资的模式及信用分析启示

时间:2017-02-20 作者:admin 浏览 :

专题概述

1997年以来年均复合增速为1997年的2014年的2014年末其占比已不足2014年两者占比分别为40.73%。值得注意的是,房地产信托以其灵活的筹资方式和较低的进入门槛获得了较快发展,房地产信托在房地产资金来源中的比重快速攀升(见图

 

房地产信托,是指信托投资公司通过信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金,按委托人的意愿以自己的名义,为受益人的利益或者特定目的,以不动产或其经营企业为主要运用标的,对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。此处所指的不动产,包括房地产及其经营权、物业管理权、租赁权、受益权和担保抵押权等相关权利。

房地产信托的发展主要受到两方面因素的影响,一方面是信托业自身的发展,另一方面是国家对房地产行业的调控。整体来看,房地产信托的发展可以分为以下几个阶段:

从房地产信托发展的历史情况来看,主要表现出以下几个特点:1是逆周期性:

2是融资实质性:受人之托,代人理财

3是灵活多变:

 

房地产信托的经营模式经过近些年的发展逐渐从单一变得多元,按照投资方式来分,到目前为至主要有债权型、股权型、组合型、资产收益型和基金型等五种模式:

 

债权投资模式是指信托公司以信托资金向房地产企业发放信托贷款,房企按照信托合同的约定以用款项目的现金流归还本息,信托公司定期向投资者支付信托收益和本金。

 

股权投资模式是由信托公司以信托资金受让房地产企业或项目公司股权收益权,直接或间接参与所投资房企或房地产项目的经营与管理,并根据在房企中所占的股权比例或房地产项目所有权情况,将经营所得作为偿还信托投资收益及本金的来源。股权信托的操作关键在于产品到期后的退出变现问题,主要需关注两个方面:一是信托公司在项目公司中的控制地位;二是房地产项目本身的前景。

 

组合投资模式是指将债权和股权相结合的方式进行投资,一种形式是信托资金以债权投资方式进入被投资企业,但约定在一定条件下债权可转换为股权,即可转债形式;另一种形式是信托资金以股权投资方式进入被投资企业,投资资金通常被分为优先级和劣后级,优先级股权约定了一系列优先分红和投资本金保障机制,劣后级股权获得剩余收益,承担更大风险;另外,还存在信托资金在获得目标公司股权的同时,受让原股东的债权及贷款债权,最后通过销售回款等方式实现债券清偿,通过溢价股权转让获得股权投资溢价。

 

特定资产收益权模式下,信托公司通过向房地产企业或项目支付价款,获得其特定资产的收益权,到期后以特定资产产生的收益或者融资人溢价回购特定资产的收益作为信托计划的收益来源。特定资产主要包括应收账款、债权、资产收益权、股权受益权、租金收益权以及土地受益权等。

 

房地产投资信托基金(REITs)是一种以发行收益凭证的方式,汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

四、房地产信托的风险管理

 

 

 

 

 

——附加回购的股权类信托

“M集合资金信托计划3.23亿元,信托期限为100万元,投资收益率根据投资者的资金规模有所差异:≤X9.3%/年;≤X,则收益率为

 

为了确保信托资金的回收,信托计划里有保证担保、质押担保、土地阶段性抵押以及债务偿付差额补足等增信措施。在信用分析实务中,受评主体分别为CB在调研中需要明确该资产的质押情况以及其对资产质量的影响,同时需关注C,除关注房地产项目进度和回款进度等情况外,需注意对应资产的质量、价格变化和抵质押率的合理性;

若受评主体为

 



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