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沈阳百年城涉多重诉讼,某信托无惧交叉违约再募资金

时间:2019-05-08 作者:财联社 浏览 :

导读:综合三家金融机构产品风控设计情况来看,不论是民生信托还是中融信托,都要优于资产管理公司中信信诚。民生信托与中融信托取得的抵押物产权清晰、抵押顺位靠前;因此当融资主体出现风险事件时能较好应对。

(上海信托圈)

融资主体对其他借款方违约历来使金融机构恐惧;不过,偶尔也有例外。

近日,中国民生信托有限公司(下称“民生信托”)发起了一款名为“民生信托-大连百年港湾奥特莱斯项目集合资金信托计划”(下称“奥特莱斯项目”)的产品。

在此之前,2016年11月,民生信托也曾发起过类似产品。与正常地产项目不同的是,2018年下半年以来,奥特莱斯项目融资主体大连百年城房地产开发有限公司(下称“大连百年城”)及实控人吴云前已对中融信托、中信信诚等金融机构违约,并牵扯出多起诉讼。

不过,有别于中融信托及中信信诚相关项目,大连百年城提供给奥特莱斯项目的抵押物是已建成商业物业,评估价值较高,加上民生信托取得了该物业的第一顺位抵押权,风险相对较小。信托行业人士也向财联社·财富频道表示,“信托相对灵活,只要风险可控,且能赚钱,此类业务也可操作”。

违约日久

与2016年相比,奥特莱斯项目的计划募集规模有所下降,但预期收益却反而上升了。

财联社·财富频道获得的一份材料显示,奥特莱斯项目计划募集规模“不超过13.5亿元”,信托期限24个月,其资金用途为收购大连百年港湾商业开发有限公司(下称“百年港湾”)及大连百年港湾奥特莱斯商业有限公司(下称“奥特莱斯公司”)100%的股权,余款“向百年港湾发放股东借款,股东借款优先用于偿付奥特莱斯项目之上的全部贷款本息、工程欠款”以及民生信托同意的其他用途。该项目预期年化收益为8%至8.2%。

而早在2016年11月,民生信托也曾发起募集过一款名为“大连百年港湾奥特莱斯项目集合资金信托计划”的产品。不过,该项目的规模为18亿元,预期年化收益为7%。除此以外,2016年奥特莱斯项目的其他交易要素,包括资金用途、增信措施、信托期限等均与2019年的奥特莱斯项目一致。

2018年以来,由于宏观调控等政策原因,原来越多的房地产企业开始通过信托产品募集资金。地产信托由于底层资产清晰,质押率低,预期收益较高等因素深受合格投资者欢迎。然而,与正常地产信托相比,奥特莱斯项目的特殊之处在于其融资主体大连百年城及其实控人吴云前目前已处于交叉违约状态。

综合裁判文书网上的两份卷宗材料(2018)辽执34号与(2018)辽02执异938号可知,2018年6月11日,中融信托对大连琥珀湾开发有限公司(下称“琥珀湾”)、大连百年商城有限公司(下称“百年商城”)的执行申请获得了辽宁省高级人民法院的支持,涉及被查封的资产包括“琥珀湾公司在建房屋90套”,以及“上述房屋对应的土地使用权”。查封期限是3年

目前已知的公开信息显示,中融信托是第一家对吴云前及旗下资产提出执行申请的金融机构。据中融信托官网披露,上述纠纷应当与2016年底,中融信托成立的一款名为“中融-融筑65号集合资金信托计划”(下称“融筑65号”)有关。融筑65号计划募集规模为6.5亿元,期限4年。

值得注意的是,琥珀湾在售别墅单套市场价格约为2000万元人民币,中融信托申请查封的90套房产折合价值应当在18亿元左右,远远多于融筑65号的计划募集规模;同时,融筑65号正常退出时间是2020年底,而辽宁省高院支持中融信托执行申请的时间为2018年6月。信托计划没有到期,信托公司就诉诸法律手段,通常是由于融资主体未能按时付息,或该融资主体在其他市场上已产生违约。

目前尚不清楚大连百年城触发了哪个条件而使中融信托诉诸法律,不过,可以肯定的是,几乎在辽宁高院作出判决的同时,吴云前及旗下企业也爆出了流动性危机,但是曝出危机的企业不是房地产公司,而是吴云前名下二手电商交易平台“猎趣网”。据亿欧网2018年10月的报道,自2018年6月起,猎趣网开始出现提现困难、伪客服诈骗以及平台无故封号导致用户不能提现等问题。有知情人士向亿欧网爆料称,猎趣网的资金链已“非常紧张”,除了延迟付款、缴纳违约金等情况外,猎趣网还拖欠员工社保、乃至第三方猎头费用。猎趣网出现危机后不久,吴云前就辞去了所有相关职务,并退出了股东名录。

第一顺位

除民生信托与中融信托外中信信诚资产管理有限公司(下称“中信信诚”)管理的“中信信诚·沈阳温州城专项资产管理计划”(下称“信诚项目”)系列产品的融资主体也是吴云前旗下企业

关于这一项目,财联社·财富频道此前已在《中信信诚沈阳温州城项目投资者已一年未收到利息公司被指“管理失职”》一文中对其进行了详细报道。信诚项目的退出时间是2019年1月20日。由于“项目公司未按照约定偿还”本息,中信信诚宣布该项目进入“处置期”,但并未披露延长兑付的时间

对比三家金融机构的三个融资项目可以发现,吴云前将名下资产划作三块,分别质押给了三家金融机构

中融信托得到的是大连琥珀湾在建房屋中信信诚得到的是沈阳温州城名下“胜利大街11-2地块”,而民生信托得到的则是大连百年港湾奥特莱斯名下商业物业。抵押资产的不同,或许是在大连百年城及吴云前对其他金融机构违约后,民生信托依然敢为其成立信托计划的原因。

上文提及的财联社·财富频道获得的材料显示,吴云前不仅将百年港湾与奥特莱斯两家公司的股权均转让予民生信托,而且还将奥特莱斯“ABC区全部商业物业(面积合计84,629.08㎡)、住宅7号楼45,570.23㎡及未售住宅约5070.72㎡”质押给了民生信托。在民生信托成立项目前,奥特莱斯的总投资已接近32亿元,民生信托项目团队认为,“本信托计划规模18亿元,仅占项目总投资的56%,即可收购项目公司100%股权及名下持有的全部资产,交易对手违约成本高”。

更重要的是,民生信托在项目推介中约定将“取得奥特莱斯项目抵押物业的第一顺位抵押权,确保奥特莱斯项目无任何工程欠款及其他或有负债”。北京金融律师王一萍告诉财联社·财富频道,如果金融机构A取得了抵押物第一顺位抵押权,之后有其他金融机构B对相同融资主体提起诉讼并查封抵押物,A仍然享有优先受偿的权利。“B可以是第一查封人,但不是第一权利人。只有第一顺位抵押权人实现了债权主张,即先把A的钱还了,剩下的才归B”,她说。

业内人士也告诉财联社·财富频道,与其他金融机构相比,信托公司业务更加灵活,只要在风险可控,且能赚到钱的前提下,信托公司也会上马融资项目。

需要特别指出的是,综合三家金融机构产品风控设计情况来看不论是民生信托还是中融信托,都要优于资产管理公司中信信诚。

民生信托与中融信托取得的抵押物产权清晰、抵押顺位靠前;因此当融资主体出现风险事件时能较好应对

反观中信信诚,因抵押物未办理权证,各方均未就项目退出时间和方式达成一致。据中信信诚项目的一位投资人反映,目前中信信诚母公司中信信托已介入该项目的处置

对于上述情况,财联社·财富频道曾向民生信托和中融信托发送采访请求,但两家公司尚未作出回应。

来源:财联社 陈奇乐

 

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