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楼市资金紧绷,信托收益走高!如何筛选出靠谱

时间:2018-04-23 作者:admin 浏览 :

房地产信贷的口子越收越紧,2018年楼市正在面临资金紧绷的挑战。对于个人投资者而言,想从房地产行业分一杯羹已经越来越难。

一个值得关注的现象是,随着房产税立法的逐步推进,投资炒房的收益空间已经非常有限,而房地产信托产品的收益率却正在走高,目前1年期房地产信托项目的平均收益率已经达到7.9%,不少投资者已经转向投资房地产信托。

问题是,不是所有的房地产信托项目都可以投,收益越大,风险越大。那么,怎样才能筛选出靠谱的房地产信托产品呢?这是本文将回答的问题。

房地产信贷收紧,房企转向信托融资

目前房企的日子不太好过,比如一直比较激进的某房地产上市公司,因为经营性现金流大幅转负以及流动负债暴增被交易所问询。

为什么房地产公司的资金链突然紧绷了呢?主要有两点原因:

一是银行在系统性收紧对房地产行业的信贷供给。房地产行业的资金来源无非包括三块:自筹、贷款和其他,其中其他资金主要是购房者支付的定金和预收款以及住房按揭贷款。目前银行在收紧投放给房地产行业的贷款,包括房地产开发贷和住房按揭贷款。截至今年2月,银行房地产开发贷增速为-3.5%,按揭贷款增速为-6.8%,意味着相比2017年,银行投放给房地产行业的贷款总量出现了收缩(参见图1)。

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二是开发商普遍在回补土地库存。伴随着行业去库存,开发商一直在土地市场上购入土地来回补自身的土地库存,不然开发商就面临没货可卖的窘境(参见图2)。但是在销售和信贷不给力的环境下,持续拿地会增加开发商的资金压力,一旦回笼资金变慢,所持有的土地就会变成烫手山芋。

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这种环境下,开发商普遍需要拓展各种融资渠道。目前可以观察到的主要有两种渠道:一是加大信托融资力度,截至2017年底,房地产信托项目余额同比增速高达60%(参见图3);二是加大ABS融资,比如万科、碧桂园等大型房企今年都在发行保理类或者供应链金融类ABS。

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值得注意的是,随着银行对房地产信贷的收紧,房地产企业融资难度加大,房地产信托项目的平均收益率呈现水涨船高之势,目前1年期房地产信托项目的平均收益率已经达到7.9%(参见图4),预计在房地产销售回升之前,房地产信托收益率将维持高位。

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如何筛选出靠谱的房地产信托项目?

随着房地产信托产品收益率走高,这类信托产品的参与价值也明显提升。那么,如何才能筛选出靠谱的房地产信托项目呢?在此科普下筛选方法:

首先,关注房企的企业性质和规模。因为,从偿债能力角度来看,中央国企的偿债能力高于地方国企,地方国企高于民营企业。以A股上市地产公司为例,目前上市房企中大约有11家中央国企、61家地方国企,这类房地产企业的信托项目,发生违约的概率相对低一些(参见表1)。

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另外,企业规模越大,偿债能力越强。规模越大,企业融资来源就会更加多样化,企业用于抵押的资产也会更多,另外大企业的楼盘分布在全国各地,受某个区域房地产市场的影响也较小,所以综合来看,违约风险就会相对小一些。大家耳熟能详的恒大、万科、碧桂园的违约风险,显然要比读者当地的区域性房地产公司小很多。目前已经公布2017年年报的A股和H股上市公司中,恒大、万科和碧桂园的资产规模排在前三(参见图5)。

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其次,关注房企的负债规模。因为房企的净负债权益比越高,违约风险也越大。净负债权益比,就是企业负债减去现金,然后除以所有者权益得到的比值。一般房企的负债主要包括短期借款、应付账款、应付票据、长期借款、应付债券等,在房地产大周期下行的过程中,现金为王,负债越大、现金越少的房企,违约风险相对就会更高一些。这部分房企要么打折促销、回笼现金,要么合作开发、降低成本。

最后,关注房企的存货水平。房企的存货水平越高,违约风险也越高。具体来说,房企的存货主要包括两类:一是公司购买的土地储备(拟开发产品),二是公司没有完工和交付的在建楼盘(在建开发产品)。存货水平的高低一般可以使用库销比来反映,库销比等于存货减去预收款再除以销售收入。之所以用存货减去预收款,是因为预收款反应了房地产公司的预售行为,这部分存货不存在去化的担忧。而计算的库销比指标数值越高,说明房企囤积的土地和待售楼盘越多,这样房企回收现金流的压力就越大,违约风险越高。

历史上,很多地王就是在房地产周期的波峰高价拿地,随后这部分土地去化困难,导致企业破产,本质上就反映了企业存货过高的风险。当然,存货并不是越低越好,房企必须要有一定的存货才能保证企业连续经营。



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